2018年02月21日

賃貸物件の入居審査って何!?

◆ そもそも、「入居審査」 とは?

部屋など物件を借りる際に、必ず行われる「入居審査」。

そもそも、これは何を目的としたものなのだろう。

それは、家賃を滞納しないかどうか、更には他の居住者に迷惑を掛ける

様な事をしないかどうかをチェックするものだという。


賃貸物件の貸し借りは、ある程度長い期間のお付き合いになる事が

多いでしょう。

ですから、信頼関係が築ける相手かどうかを審査する、

と言う意味合いが大きいのです。


入居審査を行うのは貸主もしくは管理会社。

保証会社を利用する場合は、保証会社の審査も加わる。

保証会社とは、連帯保証人の役割を担う会社の事。

家賃を滞納した場合等には、この保証会社が弁済する事になるため、

「この人は家賃を踏み倒す可能性が有るかどうか」、

をしっかり審査するのだ。

因みに、保証会社がOKであれば審査を省略する管理会社もある


審査に必要なのは、申込書と運転免許証などの身分証明書の2つ。

外国人の場合は、これに加えて在留カードも必要になる。

保証会社もこの2つで審査を進めるが、場合によっては、

収入証明書の提出を求めるケースも有ると言う。

審査は、申込書の記載内容が正しnく書かれている事を前提に、

その内容に沿って行います。


◆ 審査のポイントを知っておこう!

貸主や管理会社による審査のポイントは、どんな所に有るのだろうか。

大きくは、以下の5つが重視されるという。

 * 収入(月収が家賃の3倍以上あるかどうかなど)

 * 年齢 (高齢者を避けたがる家主がいるため)

 * 性別(女性限定物件などがあるため)

 * 人柄(申込内容や使用法などが信用できるかどうか等)


一番重視されるのは、働いていて定期的な収入が有るかどうか。

又、申込内容というのは、該当物件の環境や状況が、お客さんが話している

実際の使用方法に沿っているかどうかをチェックするものです。

一般的な審査期間は 1 〜 2 営業日。

勤務先の会社のホームページを閲覧したり、連帯保証人に電話をしたり、

と言った確認作業も行うそうだ。


保証会社の審査はどうだろう。

各保証会社には、社内に専門の審査部があるのが一般的だ。

審査期間は 2〜 3 営業日程度だという。

其々に審査基準が有るが、基本的に申込の内容を電話で確認したり、

緊急連絡先に連絡をしたりと言った事もするという。

又、クレジットカード会社系列の保証会社の場合、クレジットカードの

支払の滞納等をチェックされるケースも有るのだとか。


◆ 審査に通るためのポイントとは!?

審査をクリアするためには、やはり安定した収入が有る事が必要な様だ。

但し、安定収入が無くても貯蓄が有れば大丈夫な場合も。

借り主が就職活動中で無色だったものの、預金がかなり有る事を

証明した所、貸主が納得したケースが有りました。

又、貸主によっては、先々に不安が有るため高齢者を避けたがる

場合も有ります。


更には、やり取りの中で、「1LDKに家族5人で住む」、

「ワンルームに友達3人で住む」、と言う事が発覚し、

貸主の審査で落ちたケースも有ると言う。

意外な所では、運転免許証もチェックされる模様。

右端の数字で免許を再発行した数字が分かるらしいので、

数が大きいと余り良い印象ではないと言うのだ。


最後に、審査に通るためのポイントを教えて貰った。

本人には管理会社や保障会社から電話連絡が来ますので、

正直に答えて頂ければと思います。

申込書に正直に書いて、聞かれたらそのまま答えれば OK です。

つまり、普通にしていれば大丈夫。

ありのままの自分で勝負しよう。


            ≪ ヤフージャパン 不動産 1月17日 ≫






posted by 弘不動産コンサルティング事務所代表 at 00:00| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月20日

失敗しない遺産相続  10ヵ月が勝負

相続はいつ向き合う事になるか分からない。
悲しむ中でも、相続税の申告・納付期限は10カ月でやってくる。
やるべき事は多く、時間は意外と少ない。
家族で揉める “争続” にならない様、生前の準備が大切だ。

亡くなってから相続税の申告までに遺族がしなければならないのは、
どんな事だろうか。

先ず、残された家族は亡くなってから7日以内に、
死亡届を市区町村に提出する必要が有る。
火葬許可の申請も同時に行う。

届け出が必要な書類は他にも色々有る。
被相続人が受給していた年金の受給停止手続き(死亡後10日以内)、
国民健康保険の資格喪失届(14日以内)、
介護保険の資格喪失届(14日以内)、
世帯主の変更届(14日以内)等だ。
漏れが無い様に役所の窓口で相談しながら進めよう。

相続に当たって重要となるのが法定相続人の確定だ。
それには亡くなった被相続人の戸籍謄本を取り寄せなければいけない。
本籍地の市区町村に直接行くか、郵送で請求する事もできる。
生まれた時から亡くなる迄の全ての戸籍謄本をチェックし、
兄妹や子ども、養子らを全員把握する。
仮に婚外子が新たに判明した場合には、
亡くなった事を連絡し相続手続きへの協力を要請する。

相続人が確定できたら、遺言書が有るかどうかを確かめよう。
正式な遺言書の内容は、法定相続分に優先する。

同時に進めるのが残した財産を把握する事だ。
預貯金や投資信託といった金額が分かり易いものから、
不動産や貴金属、美術品まで全てをリストアップする。
住宅ローン等、マイナスの財産も調べておく。
金額の評価に時間が掛かる場合は、取り敢えずリストに入れて、
判明した段階で記入すれば良い。

税理士は、「注意したいのは不動産です」 と訴える。
預貯金等の金融資産とは異なり、専門家の間でも金額の評価に
ばらつきが有るためだ。

固定資産税の納付書で確認するだけでは完全とは言えません。
例えば 『公衆用道路』 等、固定資産税が非課税だったり、
評価額が一定水準に達しなかったりする不動産は
記載されていないためです。
相続税は固定資産税と異なり、全ての財産が課税対象です。
申告漏れを防ぐには、役所に行って、所有者毎の不動産をまとめた、
『名寄帳』(土地家屋課税台帳)を取り寄せておくと良いでしょう。

遺産の全体像が分かったら、次はどう引き継ぐかだ。
「引き継ぎ方」 には三つの方法が有る。
プラスの財産もマイナスの財産も全て引き継ぐ 「単純承認」 が基本だ。
プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を引き継ぐ 「限定承認」、
プラスの財産もマイナスの財産も全部引き継がない 「相続放棄」、
を選ぶ事もできる。

限定承認や相続放棄を選ぶ場合には、被相続人が亡くなり相続の開始が
有った事を知った時から 3カ月以内に、
家庭裁判所に申し立てなければならない。

プラスの財産よりも借金等のマイナスの財産が多い場合は、
相続放棄を選択する事も多い。
3カ月を過ぎてしまうと借金を引き継ぎ、返済しなければいけなくなる。
隠れていた多額の借金が後から判明する等、例外的に3カ月経過後でも
相続放棄が認められるケースもあるので、
問題が有れば家庭裁判所や弁護士等に相談しよう。
遺産を先に使ってしまうと、借金が判明した後からでは、
相続放棄できないケースも有るので要注意だ。

相続を放棄しても死亡保険金は対象外で、受け取る事ができる。
保険金は亡くなった被相続人ではなく、受け取り手である相続人の財産
として扱われるためだ。
保険金は「 みなし相続財産」 となるため、相続税は支払う事になる。

働いて多くの収入が有ったり、賃貸物件を持っていたりする人は、
死亡後4カ月までに準確定申告もしなければならない。

準確定申告の存在自体、余り知られていません。
相続税の申告・納付期限よりも早く訪れる。
4カ月なんてあっという間です。

10カ月間で一番大切なのが遺産分割協議だ。
ここで、誰がどの財産を引き継ぐかを具体的に決める。
相続人全員が一堂に会して話し合っても良いが、遠方の人もいて
難しい場合は、書面で意見を主張する事もできる。

遺産は必ずしも分割しなくても良く、相続人同士で共有しても良い。
だが、相続人の価値観や生活スタイルは様々で、後からトラブルが
起きる事も有るため、分割するのが一般的だ。
遺言が有ればその内容に従い、無ければ法定相続分に沿った形で分割する。

相続人全員が合意できるなら、遺言や法定相続分に捕らわれず、
自由な割合で相続する事もできる。
何れにしても、協議が成立した事を示す遺産分割協議書には、
全員の署名・押印が必要だ。
1人でも反対すれば協議は成立しない。

成立すれば、相続した人其々が受け継ぐ財産に応じて、相続税を納める

協議が成立しない場合は、家庭裁判所での遺産分割調停や審判に委ねられる。
調停は民間の調停委員 2人以上と裁判官 1人からなる調停委員会が、
助言や解決案を提案して、合意を促す。
それでもまとまらない場合は、審判で裁判官の判断を求める。
弁護士は、できるだけ話し合いでの決着を勧める。

財産が平等に分けられていない事について争われる事が多い。
審判の結果に納得がいかなければ不服申し立てもできますが、
時間も掛かります。
できれば話し合いで決着をつけたいところです。

遺産分割協議がまとまらず 「未分割」 の状態でも、
10カ月以内に相続税は納めなければいけない。
期限を過ぎると本来の税額に加え、無申告加算税や延滞税が掛かってくる。
相続人は法定相続分に従って財産を受け取ったものとして、
相続税を計算し、申告・納税する。

このケースでは、配偶者の税額軽減といった特例が適用できず、
一旦、高額な相続税を納める。
3年以内に遺産を分割して再申告すれば、払い過ぎたb税金は戻ってくる。

生前に話し合っていたとしても、被相続人が生きていたら現実感がない。
『それで良いんじゃないの』、『お父さんのやりたいようにしなよ』、等と、
その場では不平や不満が出無い事も有ります。
しかし、亡くなった後には自分が遺産をどれだけ受け取れるか、
具体的な形で目の前に示される。
被相続人もいなくなりますから、遠慮も有りません。
相続人の夫や妻が口出しする様になれば、余計こじれる。
遺産分割協議がまとまる様に、事前に備えておくに越した事は有りません。

家族が亡くなれば、葬式や片付け等も有り、
相続だけに掛り切る事はできない。
10カ月間は直ぐに過ぎてしまう。
いざと言う時に慌てないためにも、十分な準備をしておきたい。

                      ≪ 週刊朝日 2月23日号 ≫





posted by 弘不動産コンサルティング事務所代表 at 00:00| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする