2016年12月09日

住宅を購入して、後悔している事は?


  住宅購入は大きな買い物だけに、絶対に失敗したくないものですよね。

  そんな住宅の購入の良さや、後悔しているポイントに付いて、マイナビニュースが

  会員にアンケート調査をした結果が発表されていましたので、原文のまま、お知らせ

  したいと思います。


  ≪ マイナビニュースより  ≫


  Q. 住宅購入してよかったですか?

      はい  92.3%

      いいえ  7.7%

  Q. (「はい」と回答した人)それはどうしてですか?

   ○ 人生の拠点ができた

    ・「自分の城ができたので」(57歳男性/愛知県/その他/その他・専業主婦等)

    ・「人生の拠点ができた」(42歳女性/東京都/その他/その他・専業主婦等)

    ・「終の棲家を手に入れた」(69歳男性/岐阜県/その他/その他・専業主婦等)

    ・「子供に故郷を作ってやれた」(57歳男性/宮崎県/その他/事務・企画・経営関連)

    ・「夢がかなった」(48歳男性/福井県/電力・ガス・エネルギー/IT関連技術職)

    ・「自分の人生の目標であったから」(41歳男性/茨城県/公益・特殊・独立行政法人
     /公共サービス関連)


   ○ 持ち家という安心感

    ・「自分の家があるということ」(63歳男性/東京都/その他/その他・専業主婦等)

    ・「持ち家があるという安心感は、何にも変えられないと思います。家での生活が
     充実したものになりました」(49歳女性/栃木県/医療用機器・医療関連
     /その他技術職)

    ・「自分の住みやすい設計で家を建てることができるので毎日安心して暮らす事が
     できます。将来を考えた場合にも自分たちの財産になるので他人に強制されて
     立ち退くという理不尽な思いをすることがありません!!」(49歳男性/富山県
     /その他/技能工・運輸・設備関連)

    ・「やっぱりマイホームは快適で落ち着きます」(37歳男性/愛知県/広告・出版・
     印刷/クリエイティブ関連)

    ・「気兼ねなく生活できる」(42歳男性/東京都/その他/その他・専業主婦等)


   ○ やる気が出た

    ・「持ち家があるというだけで自分のやる気も全然違うから」(31歳女性/大阪府
     /銀行/事務・企画・経営関連)

    ・「自宅の有無はモチベーションが変わるから」(24歳男性/兵庫県/化粧品・
     医薬品/営業関連)

    ・「社会的な安定と責任感をもつことができた」(49歳男性/東京都/設計
     /建築・土木関連技術職)


   ○ 資産ができた

    ・「自分の資産になるから」(35歳女性/千葉県/繊維・アパレル/事務・
     企画・経営関連)

    ・「ひとつの大きな資産を購入した事で、生活の基盤ができた」(44歳男性/
     神奈川県/その他/その他・専業主婦等)

    ・「老後家賃の心配が無い」(67歳男性/山口県/その他/その他・専業主婦等)

    ・「更新の心配がない」(71歳女性/神奈川県/その他/その他・専業主婦等)


   ○ 家族が喜んだ

    ・「家族が喜んでくれた」(37歳男性/埼玉県/その他/その他・専業主婦等)

    ・「自分の満足のいく空間を手にして、そこで家族の笑顔を見ると幸せになるから」
     (37歳男性/埼玉県/医療・福祉・介護サービス/専門サービス関連)


   ○ まとめ

    「住宅を購入してよかった」という人は、なんと92.3%にも及んだ。

    「自分の城ができた」、「子供に故郷を作ってやれた」、「終の棲家を手に入れた」、

    「夢がかなった」等、家とは人生にとって大きな意味を持つもののようだ。


    又、持ち家ならではの落ち着きや安心感、仕事のモチベーション、資産形成と

    いったところにメリットを感じている人もいた。

    自身はもちろん、家族が喜んでくれた、笑顔になったというコメントもいくつか
   
    見られた。


  続いて、住宅購入してよかったと思っている人にもそうでない人にも、

  全員にこんな質問をしてみた。


  Q. 住宅購入について後悔していることや失敗したなあと思うことについて

    教えてください。

   ○ 高くなりすぎた

    ・「ちょっと、値段が高かったと思う」(37歳男性/埼玉県/その他/その他・
     専業主婦等)

    ・「ローンの金額が高すぎる」(32歳男性/埼玉県/医療用機器・医療関連/
     専門サービス関連)

    ・「いろいろオプションをつけていくうちにどんどん高くなってしまった」
     (20歳男性/大阪府/その他/その他・専業主婦等)

    ・「住宅のオプションや家電を住宅メーカーから購入した。もっと安い商品が
     あったのに」(65歳男性/大阪府/サービス(その他)/事務・企画・経営関連)

    ・「減税が少ない時期で、購入時期が悪かったと思っています」(57歳男性/愛知県
     /その他/その他・専業主婦等)

    ・「金利の選択」(36歳女性/埼玉県/サービス/専門職関連)

    ・「価格が高い時期に購入した」(59歳男性/愛知県/鉱業・金属製品・
     鉄鋼/営業関連)

    ・「マンションのランニングコストが高すぎる。計算不足だった」(36歳女性/
     愛知県/その他/その他・専業主婦等)

    ・「意外に管理費や修繕積立金がかかること」(51歳男性/神奈川県/システム
     インテグレータ/IT関連技術職)


   ○ 設備に不満

    ・「デザイン重視で、使い勝手が悪かった」(54歳男性/愛知県/輸送用機器/
     メカトロ関連技術職)

    ・「コンセントが思ったより少なかった。床材を安いのにしたら傷がすぐついて
     まったので、高くても傷がつきにくい床材にすればよかった」(34歳女性/
     愛知県/農林・水産/その他・専業主婦等)

    ・「もう少し収納スペースをとりたかった」(56歳女性/徳島県/その他/その他・
     専業主婦等)

    ・「暖かい家にしたかった、抜き抜けが寒い」(47歳女性/長野県/建設・土木/
     事務・企画・経営関連)

    ・「床暖房にしたかった」(56歳男性/神奈川県/ソフトウェア・情報処理/
     IT関連技術職)

    ・「日当たりの良い物件を選んで購入したが、夏場の暑さがすごいので、
     日当たりが良すぎるのも考えものだと思った」(44歳男性/神奈川県/
     その他/その他・専業主婦等)

    ・「家族で集える広いリビングに憧れて造ったのは良かったが、そこにいるのは
     いつも1人か2人なのであまり意味がなかった」(49歳女性/福島県/その他/
     その他・専業主婦等)

    ・「太陽光発電と蓄電池を設置しておけば良かったかなと今更、後悔」(46歳女性/
     山梨県/建設・土木/事務・企画・経営関連)

    ・「駐車場が予定よりも小さくなってしまい、車が1台しか止められなくなって
     しまったこと」(37歳男性/愛知県/広告・出版・印刷/クリエイティブ関連)

    ・「自転車置き場をつくればよかった」(42歳男性/埼玉県/官公庁/
     公共サービス関連)

    ・「コンセントやテレビアンテナ接続位置が失敗」(57歳男性/宮崎県/その他/事務・
     企画・経営関連)

    ・「風呂が狭かった」(66歳男性/静岡県/医療・福祉・介護サービス/
     専門サービス関連)

    ・「もう少し広い家にしとけばよかった」(33歳男性/岡山県/銀行/事務・企画・
     経営関連)

    ・「広すぎる」(45歳男性/奈良県/医療・福祉・介護サービス/専門サービス関連)


   ○ 立地・環境に不満

    ・「虫がいっぱい」(44歳女性/兵庫県/その他/その他・専業主婦等)

    ・「もう少し上階にすれば良かった」(40歳男性/神奈川県/サービス/営業関連)

    ・「エレベーター付きのマンションにすれば良かった」(71歳女性/神奈川県/
     その他/その他・専業主婦等)

    ・「エレベーターの近くの部屋なので、人が通るとうるさい時がある。
     生活が始まった時のことをもう少しよく考えればよかった」(33歳女性/
     千葉県/その他/その他・専業主婦等)

    ・「トラックがよく通って家が揺れる」(46歳男性/北海道/医療・福祉・
     介護サービス/専門サービス関連)

    ・「隣家の換気扇の位置が窓に面していて失敗」(40歳女性/神奈川県/その他/
     その他・専業主婦等)

    ・「もっと街に近い所が良かった」(63歳女性/福島県/その他/その他・専業主婦等)

    ・「交通の便が悪い」(49歳男性/長崎県/その他/その他・専業主婦等)

    ・「幹線道路からやや離れた場所の住宅だったが、自宅に届く幹線道路を走る車の
     走行音が思っていたよりも大きかった。さらに離れた場所の住宅を購入すれば
     良かったと思った」(46歳男性/石川県/コンピューター機器/IT関連技術職)

    ・「屋根裏や床下も潜ってチェックしないといけなかったと後悔。家が建つ前は
     田んぼだったことが後から聞いて、水はけが悪い。きちんと調べておけば
     よかったです」(51歳女性/千葉県/その他/その他・専業主婦等)

    ・「もう少し近隣住民について調査しておくべきだったと思う。
     人間関係は購入した後ではどうしようもできない問題なので」
     (31歳女性/大阪府/銀行/事務・企画・経営関連)

    ・「管理費がそこそこだったので事前に調べてはいなかったのですが、
     管理会社がルーズな上に管理組合と癒着していたとは思いもよりませんでした」
     (53歳男性/東京都/医療・福祉・介護サービス/専門サービス関連)


   ○ 年月がたつと・・・・・

    ・「老いた両親用の設備が足りてなかった」(51歳女性/神奈川県/その他/
     その他・専業主婦等)

    ・「子供の成長とともに、手狭になった」(54歳男性/神奈川県/銀行/事務・
     企画・経営関連)

    ・「家族が一番多かった6人暮らしの時に建てたので、今夫婦2人になり、
     広すぎること」(64歳女性/滋賀県/その他/その他・専業主婦等)

    ・「歳をとったので、平屋が良かった」(60歳男性/神奈川県/その他/事務・
     企画・経営関連)

    ・「年月がたつにつれ、生活形態が変化し、住宅に縛られた生活となった時に
     感じることがあります。いつまでも同じ場所に住めない時もあるので」
     (49歳女性/栃木県/医療用機器・医療関連/その他技術職)


   ○ その他

    ・「もう少し時間をかけて探したかった」(60歳女性/神奈川県/輸送用機器/
     事務・企画・経営関連)

    ・「後悔しないことにしている」(55歳男性/大阪府/その他/その他・専業主婦等)


   ○ まとめ

    住宅購入したこと自体は「よかった」とする人が圧倒的に多かったが、それでも

    ほとんどの人に、何かしらの後悔や失敗があるようだ。

    これから住宅購入を考えている人は参考にしてみてほしい。



  調査時期:  2016年11月29日〜30日

  調査対象:  マイナビニュース会員500名のうち、住宅購入経験のある
        マイナビニュース会員

  調査数:  男女271名

  調査方法:  インターネットログイン式アンケート

  


  

  


  

  
posted by 弘不動産コンサルティング事務所代表 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月08日

これって本当に家賃保証(?)、頻出するサブリーストラブル


  ◆ 賃貸経営の安定を求め、高まる「サブリース」 ニーズ

  11月14日に内閣府から公表された、今年7〜9月期の実質GDP(国内総生産)

  速報値は、年率換算でプラス2.2%となり、3四半期連続のプラス成長となりました。

  個人消費や企業の設備投資が年率ゼロ%台の成長に止まる中、住宅投資が、

  同プラス9.6%、と言う突出した成長率となり、GDP全体の底上げに大きく

  貢献しました。


  こうした住宅投資の力強さは新設住宅着工戸数(国土交通省)にも表れており、

  2016年度上半期(4〜9月)の着工戸数は、50万151戸(前年同期比6.0%増)と、

  リーマンション以来、8年振りに50万戸台を回復しました。

  その中でも、特に「貸家」が大きく伸びており、賃貸目的のアパートやマンション建設が

  盛んである事を裏付けます。


  しかし一方、旺盛な借家の新設は新たな問題を引き起こしています。

  借家の供給過剰により需給バランスが崩れてしまい、賃貸マーケットは、

  「借り手市場」 に傾倒しています。

  アパートを借りたい人の数(需要)より貸したい人の数(供給)が多くなり、

  近年、空室率の上昇や家賃の下落を誘発しています。


  そこで、空室や減収に悩まされたくないオーナーは、「サブリース契約」を締結して

  自己防衛(経営不安の排除)に努めています。

  サブリース契約とは、オーナーが所有する賃貸住宅を、賃貸管理会社に賃貸し、

  その後、「借り主」 となった賃貸管理会社が、今度は同時に「転貸人」となって、

  実際の入居者(転借人)の募集や家賃回収、建物の維持管理、更にクレーム処理や

  退去時の敷金精算等を行う契約方法の1つです。


  賃貸管理会社が “直接” の 「賃借人」 になる訳ですから、実際に入居者が

  住んでいても、住んでいなくても、賃貸管理会社からサブリース契約通りの家賃が

  オーナーに支払われます。

  アパートにしろ、マンションにしろ、経営者であるオーナーにとっては、

  収益の安定性が重要課題です。

  賃貸経営の “安全運転” を志向するオーナーにとって、

  「家賃保証」、「空室保証」、は強い味方となります。


  ◆ トラブルの主因は将来の家賃変動に対する説明不足

  しかし、安定経営の一翼を担うはずのサブリース契約が、今日、トラブルの誘発原因に

  なりつつ有ります。

  今年9月、国土交通省から各不動産業界団体へ、

  「サブリースに関するトラブルの防止に向けて」、と題された通知がなされました。


  「近年、土地所有者がアパート等の賃貸住宅を建設し、賃貸管理業者が当該賃貸住宅を

   借り上げて転貸するサブリースに関し、家賃保証を巡るトラブルが発生しています」、

  と警鐘を鳴らしています。


  良く有る家賃保証を巡るトラブルとして、

  例えば、「30年一括借り上げ」、と言っても、現実問題、30年間に亘って、

  初年度と同額の家賃が支払われ続けるのは極めて稀(まれ)です。

  賃貸管理会社は定期の契約更新時に、家賃の改定を要求してくるからです。

  建物の経年劣化や設備の陳腐化に伴い、募集しても入居者が見つからない場合等、

  オーナーは家賃の値下げを受け入れざるを得ません。

  両者の合意を前提に、更新時には家賃改定ができる様に、

  契約書には条項が盛り込まれています。


  とは言え、こうした減額要求を甘受し、仕方ないと納得するオーナーばかりでは

  有りません。

  「そんな話は聞いていない」、 「説明を受けていない」、 と訴えるオーナーが

  目立ち始めています。

  その原因の1つとして挙げられているのが、

  将来の家賃変動に対する賃貸管理会社の説明不足です。


  そこで、事態を重く見た政府は、更なるトラブル頻出を抑制すべく、

  借り上げ家賃の変動に係る条件を書面で交付し、契約前には重要事項説明をする様、

  「賃貸管理業者登録制度」 を改正して規制強化(義務化)に乗り出しました。

  既に、今年9月1日から施行されています。


  ◆ 家賃の減額要求に対抗するための3つの判断材料

  ただ、それで一件落着という程、話は簡単では有りません。

  家賃の減額を要求された際、その減額幅が本当に適正なのか?、

  納得を伴った説明、無くして賃貸オーナーは同意に応じられません。


  そこで、知っておいて欲しいのが、家賃設定のノウハウです。

  賃貸管理会社から家賃改定の話が出た場合、

  以下の 「3つの要素」 を判断材料に減額された家賃(改定家賃)が適正かどうか、

  自己判定ができる様にしておいて欲しいのです。

    1.同エリア・同条件での家賃の比較、

    2.賃貸住宅を売却すると仮定した場合の市場価格(時価評価)、

    3.租税公課(固定資産税や都市計画税など)の変動、


  分譲・賃貸を問わず、不動産価格には必ず相場が存在します。

  そこで、所有している賃貸住宅と築年数や居室の広さ、設備の充実度等が似ている

  物件が幾らで貸し出されているか、同エリア・同条件での家賃を比較してみる事で、

  改定家賃の適正が判定できます。


  と同時に、賃貸住宅のリセールバリューも有効な判断材料となります。

  ここで言う、リセールバリューとは、賃貸住宅を売りに出したと仮定した場合の

  売却査定価格(市場価格)を意味します。

  時価評価する事で、新築時より資産価値がどの程度、下落しているか、

  その目減り割合と家賃の減額幅が近似していれば、改定家賃が適正である、

  と一定評価できます。

  逆に、かい離の程度が酷い場合には、減額幅の縮小を賃貸管理会社に要求する事が

  できます。


  更に、固定資産税や都市計画税の納税額の変動も参考になります。

  と言うのも、こうした不動産所有に係る税金は、一定期間毎に評価替えが有るからです。

  地価や物価に連動して、微調整が行われます。

  よって、家賃も連動させるのが合理的と考えられます。

  毎年の納税額の変化にも注視すると良いでしょう。


  「家賃保証」 に 「空室保証」、と魅力有るサブリース ・・・・・。

  しかし一方、注意点も多々有ります。

  リスクを十分に把握した上での利用が欠かせません。

  本稿を参考に、「傾向」 を知り、同時に 「対策」 を怠らない様にして下さい。


                 ≪ ヤフージャパン 不動産  12月2日 ≫







  
posted by 弘不動産コンサルティング事務所代表 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする